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[하하토] 6편 토지투자 VS 아파트투자 ~ 결과는?

박하은 | 2018.09.11 | 조회 747

        
하하토
하은이와 하나씩 알아가는 토지투자! 하하토!
토지투자 VS 아파트투자 ~ 결과는?

                  
부동산투자하면 떠오르는 단어 바로 ‘아파트’
강남에 아파트 한채 정도 가지고 계시는 분이라면 연일 뜨겁게 달아오르는 아파트 가격 때문에 연일 웃음꽃을 피우고 계시겠죠.
한편으로 치솟는 아파트 상승세를 꺾기 위해 정부에서도 8.2대책 부터, 각종 대책들을 줄줄이 내놓고 있습니다.
일각에서는 정부대책의 무용론을 내놓기도 하지만, 정부의 대책은 단호해 보입니다.
급기야 수도권 지역과 서울 근교 및 시내에 그린벨트를 일부 해제해서 공공택지를 공급하려는 시도도 진행되고 있습니다.
이 정책의 핵심을 살펴보면 아파트가격의 하락을 위한 정책이라기 보다는 아파트 가격의 안정화에 기반을 두고 있습니다.




요즘 돌아가는 부동산 정책이 급변하고 있어 잠시 추이를 살펴봤습니다.
우리가 살아가는데 있어 가장 중요한 3가지 요소로 ‘의/식/주’ 를 꼽습니다.그중에 ‘주’ 에 해당하는 것이 주택입니다.
요즘 대부분의 주거형태가 ‘아파트’ 이다보니, 아파트가격에 대해 세간의 이목이 집중되지 않을 수 없습니다.
더구나 주택은 거주 목적인 필수품인 동시에, 재산이기 때문에 관심의 중심에 아파트가 있는건 당연한 일이죠.
투자의 한방편으로 ‘아파트투자’ 가 최고 라고 생각하는 건 일종의 착시 현상이 아닐까 생각해 봅니다.
과연 아파트투자가 최상의 투자 종목일까요?
대중의 삶에 가장 밀접하고 관심의 대상이다보니 부동산투자 하면 바로 아파트투자를 생각하게되는 건 아닐까요?
스마트폰을 예로 들어보면 메이커나 기종, 기능에 대해서는 많은 관심을 갖지만, 실제 어떤 반도체가 들어가고, 어떤 부품들이 들어가는지에 대해서는 관심이 없는게 사실 입니다.
자 그럼 아파트의 가장 기본적인 재료는 무엇일까요?
바로 땅, 토지에 지어지게 됩니다. 또한 토지의 입지, 교통망은 아파트의 핵심 재료이기도 하죠.
좋은 재료로 만들어지면 가치는 더욱 상승하게 됩니다.
아파트투자에 있어서 투자금액 대비 투자수익에 대한 구체적인 계산을 해 보신적은 있나요?
먼저 서울의 아파트 평균가격을 살펴보면, 최근 약 30평 대를 기준으로 약 5억 ~ 6억원 대
지역별로 차이는 있겠지만, 서울 아파트 평균가격을 말씀드린 것이니 참고하시구요.
제 그럼 서울 평균 아파트가격을 기준으로 향후 상승여력은 얼마나될까요?
시장 상황과 이에 따른 정부의 주택안정화대책을 보건데,


1.5배, 2배, 10배 .... 호의적인 예측을 하더라도 30% 이상 오를 것으로 예측하는 간큰 전문가는 없을 것으로 생각됩니다.
더구나 중소도시의 아파트가격 추이를 살펴보면 투자매물로서의 매력을 잃고 있습니다.
자 그럼 토지투자는 어떨까요?
먼저 토지, 땅의 수요로는, 교통망(도로, 철도 등), 택지, 산업지구, 관광개발, 교육시설 등 잠재적인 수요가 항상 존재하고, 공급이 항상 부족한 재료 입니다.


더구나 소액으로도 토지투자가 가능하고, 더구나 토지투자의 경우 토지개발 및 수용에 따른 수익율은 보통 2배 ~ 10배 이상을 기대할 수 있습니다.
평당 10만원하는 토지를  1000평 구입하게 되면 1억원...
토지개발과 수용에 따른 예상수익율 계산은 여러분들 맡기겠습니다.
참고사항으로 부동산과열에 따른 각종 정부대책은 시장을 이기지 못한다는 기사들을 종종 듣게 됩니다.
이런 기사를 접하게 되면 이런 말이 생각이 납니다.
‘사람은 하고 싶은말을 하고, 듣고 싶은 것만 듣는다.’
그간의 부동산정책은 대부분 정부의 방침에 의해 방향이 바뀌어 왔습니다.
부동산 종합대책, 부동산실명제... 등
노태우 대통령 때는 대규모 공공주택 정책으로 분당이 탄생하면서 강남권의 주택가격이 안정화 됐고, 
노무현 대통령 때는 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담보대출비율)을 강화하는 등 부동산억제대책을 내놓기도 했습니다.
이명박 대통령은 뉴타운 개발과 종부세 폐지, 박근혜 대통령 때는 부동산규제 완화정책 등, 사실 모든 정부가 주도하는 부동산정책에 따라 시장이 움직였습니다.
그럼 문재인 정부의 부동산정책은 어떤 정책일까요?
부동산억제정책일까요? 부동산안정화정책일까요?
급격하게 오르고 있는 아파트가격에 대한 대책으로 서울 및 수도권 인근에 택지개발 관련 정책을 내놓은 것을 보면 부동산안정화정책에 초점이 맞춰져 있는 것을 알수있습니다.
새로운 토지의 공급이 필요한 것은 필연입니다.
더구나 그린벨트를 해제하여 안정적인 택지공급을 모색하고 있는 것을 보면서...  토지 투자의 가능성을 다시 한번 깨닫게 됩니다.
다음 시간에는 ‘광역교통망에 따른 부동산전망?’에 대해 살펴보겠습니다.
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