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[하하토] 12편 토지경매물건 때문에 생긴 오해!

박하은 | 2018.11.16 | 조회 100

        
하하토
하은이와 하나씩 알아가는 토지투자! 하하토!
토지경매물건 때문에 생긴 오해!


토지투자 상담을 마치고 계약금을 치른 고객님이 몇일 전화가 왔습니다.


토지 관련해서 궁금하신게 있나하는 생각을 하면서 전화를 받았는데인근 토지 경매물건과 제가 추천했던 토지의 가격이 차이가 너무 많이 난다고 매우 화가난 상태였습니다.


먼저 고객님의 마음부터 가라앉혀야 하는 상황이 되어 버렸는데


차근 차근 경매물건 번호를 확인하고, 토지경매매물의 상태를 확인해 봤습니다.


다섯번의 유찰과 변경으로 최저매각금액이 감정가의 50% 하락한 상태였습니다.


감정평가서 확인하고 나니 답이 보입니다.



법적지상권 있는 토지로 자칫 잘못해서 낙찰이라도 받게되면 지상에 있는 건물을 옮길 수도 부술수도 없는 상태가 되어 버립니다.


땅은 내소유인데 맘대로 하지 못하고, 그러니 아무리 싸게 내놓아도 매매가 될리가 없는 땅이죠!


이런 땅이다 보니 유찰이 계속되고, 최저매각금액만 보고 입찰한 분이 낙찰되고 난후 

사태파악하고는 입찰보증금 날리고했던 토지였던 것으로 보였습니다.


전화를 걸어 말씀 주신 토지경매 물건에 대해 말씀 드렸더니


미안해 하시면서 몰라서 그랬다고 하시네요~


법원경매 물건은 자세한 현장조사 권리분석 없이 뛰어들었다가는 낭패보기 쉽습니다


정확한 경매에 대한 지식이나, 학습이 없었다면 전문가와 함께하시는 것이 바람직합니다.




그럼 간단하게 


토지경매로 낭패를 보는 경우를 말씀드려보겠습니다.


대부분 욕심 때문에 문제가 시작되는데요, 몇번의 유찰로 감정가의 반값에 진행되는 경우,이게 떡인가하고 덥썩 입찰하는 경우로 제대로된 현장조사나 권리분석 없이 진행하는 것이죠


국가에서 진행하는 경매라 문제가 생기면 국가에서 책임져주겠지하는 안일한 생각으로 말이죠.


사실 법원경매는 민사재판절차의 한부분으로 강제집행절차와 저당권, 담보권을 실행하는 것이 바로 법원경매라고 이해하셔야 합니다.


일례로 낙찰금액에 ‘0’ 하나를 붙여 1억을 10억으로 기입한 경우, 낙찰을 받으시던지 아니면 입찰보증금을 날리시던지 선택하셔야 합니다.  





먼저 지상권 때문에 낭패를 보는 경우로는 법정지상권으로 ...


토지와 건물이 동일 소유자인 상태에서 토지에 저당권이 설정된 상태에서 경매가 진행되어 토지의 소유자가 바뀌는 경우 낙찰 받은 토지 위에 있는 건물에는 지상권이 성립됩니다.






이럴 경우에 지상에 있는 건물은 철거가 불가능한 상태 되고 기간은 건물 상태에 따라 달라지지만 최대 30년간 지속됩니다.


땅이지만 건물을 지을 수도 없고, 이런 땅을 온전한 가격에 팔기도 쉽지 않습니다.


경매 고수분들은 이런 경우 아주 저가에 낙찰을 받아 건물주에게 지료 사용권을 청구하여 수익이 내기도 하지만일반인들의 경우 법적지상권에 대한 이해없이 낙찰 받은 , 경제적으로 손실 보게 됩니다.




두번째로는 토지 원상복구 명령이 떨어지는 경우 


토지의 지목은 임야인데, 현장조사를 보니 조성 공사가 진행 중이거나, 공사가 완료된 토지로 낙찰만 받으면 바로 건물을 지을 있다고 생각했는데, 건물 공사는 커녕 토지를 원상복구해야하는 경우가 발생하여 낭패를 보기도 합니다.





경매를 진행하는 경우 현장조사와 권리분석, 관련 관공서 해당 부서 등에서 확인해야할 사항들이 산적해 있습니다.


특히 이런 토지의 경우는 입찰 관련 관공서에 건물 신축이 가능한지 여부를 확인하셔야 낭패보는 일이 없습니다.




세번째는 용도 변경이 가능한 토지라도 다시 한번 확인해야하는 경우인데요


해당 시청에서는 용도변경이 가능하다는 말을 믿고 입찰하여 낙찰 받고 보니, 군부대의 승인이 있어야만 용도가 변경되는 경우도 있습니다


군부대에서 용도 변경 승인을 준다면 다행이지만, 그렇지 않은 경우


농지 경우 매각결정기일까지 농지취득자격증명서를 제출하지 않아 매수보증금을 몰수 당하는 경우도 가끔 발생하기도 합니다.



위에 몇가지 사례들을 말씀드렸는데, 사실 이밖에도 무수히 많은 경우의 수가 도사리고 있는 것이 법원경매 입니다.


매각금액이 낮아졌다는 이유로 투자수익율이 높을 것이라는 예상으로 잘못 입찰하시게 되면 수익은 고사하고 커다란 경제적 손실을 입게 됩니다.


좋은 토지라면 법원경매에 나오기 전에 채무자가 급매물로 내놓아 채무를 해결하지 않을까요?





다음 시간을 기대해 주세요!
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